数据支持 | 勾股大数据 随着2019年步入尾声，中国楼市愈发叫人看不懂。 一边是各种权威的统计数字，不断地告诉人们，今年房子卖得好极了，前10个月已经卖完了2017年整年卖出的房子，而且房地产开发投资也创出了历史新高； 另一边，则是充斥着朋友圈以及媒体报道之中的卖惨，又有多少家房企倒闭了，哪里哪里房子又卖不出去了，又降价了，又味全了，等等。 尴尬了，怎么会有如此大尺度的背离！ 2019行将结束之际，前几天，有一张图在网上大火，讲的是向左是2017，向右是2019。2017年的这个时候，国家提出了“房住不炒”的原则。转眼两年过去，有人说楼市寒冬，有人说今年房子卖得不错。到底哪个才是正在发生的真相？ 1 “楼市寒冬”真伪考 去年9月万科的那句“活下去”，成功地带了一波节奏。至今从那之后，不少人就认为地产寒冬来了。毕竟大佬都要“活下去”了，那别人岂不是活不下去。 前不久万科薪酬调整，不少人忽略细节，直接蹦出来四个字：万科降薪。事实上，降得是底薪，提高的是绩效，总体上数字并没有变，意在激励员工更加进取。这本是件好事。 对于地产戏精的表演，老司机都知道，不要听他们说什么，要看他们做什么。 事实上，地产行业活不下去的几乎没有，活得不错的还不少。 前三季度，商品房销售面积119179万平方米，同比下降0.1%。事实上，与去年同期相比下降，是商业地产销售乏力导致的。如果刨除办公楼（-11.0%）和商业营业用房（-13.7%），住宅的还增长了1.1%。 从销售金额来看，前三季度商品房销售额111491亿元，增长7.1%。事实上是大超预期的。如果排除办公楼（-11.1%）和商业营业用房（-13.0%），单从住宅来看，住宅销售额的涨幅还有10.3个百分点。可见住宅卖得很好嘛~ 销售额比销售面积增速快，这里面还隐含了价格上涨的命题。 销售看完，再来看看开发。事实上，今年前三季度的房地产开发投资还创出了三年以来的新高。看具体数字，其实过去三年每年的地产开发增速都保持在5%以上到10%的范围之中。 今年年初来了一波“楼市小阳春”，然后年中的时候一下子冒出了三十个自贸区，其实很多地方都在盖房子，到处热火朝天。也许人们的直观感受是较科学的，事实上，今年几乎每个城市的地产市场都多少有一个热点，苏州园区、上海临港、深圳前海、南京江北，等等…… 以此说来，今年楼市只是没有前几年那么猛了，但寒冬是远远谈不上的。而网上看到的那些哪里哪里又降价了，哪里哪里又在逼员工买房了，恐怕只是个例。 网友的话往往更加直击心灵：“今年什么币圈啊、P2P啊、小贷啊、甚至连炒股的微信群都沉了，只有看房和买房群依然坚挺，一觉醒来几百条未读信息的节奏。” 当然，还有些数字令人不安。据人民法院公告网显示，截至11月20日，房地产开发商的破产数量已经高达446家，平均每天就有1.5家房地产企业倒地破产。有人说今年是地产开发商的破产倒闭高潮。 但是，如果和历史比比就不觉得夸张了。事实上，过去10年之中，每年都有300多家开发商破产，今年只是比过去稍微高了一点点而已。根据2018年全国工商局的统计，在工商局注册登记的房地产开发商一共9.7万家。这样算下来，破产446家占比不到1%，毛毛细雨。 房地产开发制度是项目公司制度，基本每一个项目都会单独注册一个项目公司。这些里面有不少是项目开发完，没钱继续拿地或借不钱，又找不到合作的企业，就注销了呗。有的是大房企的销售子公司，房子卖完了就把项目关闭了。因此，这“现存”的9.7万家与“破产”的446家，都不是我们实际意义上的地产公司与房企品牌的概念。 事实上，今年**有点影响力的破产重组案例，那就是浙江银亿。除此之外，百强房企中，一家出事的都没有。 那么问题来了，既然销售和开发都还在维持增长，百强房企也都安然无恙，那么“楼市寒冬”究竟是从何谈起的呢？ 2 “嫌贫爱富”的房价 分析家总喜欢谈周期，天地万物，日月星辰，都难逃周期的轮回。苟日新，日日新，又日新。楼市寒冬，其实更多的是出于一种对周期的执迷。君不见，自从2008年以来，每年都有专家喊“明年房价要跌”，明年是“楼市寒冬”。但是哪年房价也没跌，哪年也没寒冬。 呵呵，我宁可相信贾跃亭下周回国，以及戴威下个月退押金。 热衷周期的金融分析家们，对“量价齐跌”这四个字有一种蜜汁痴迷。仿佛量价齐跌是拐点，意味着市场出清；量价齐跌了，就可以抄底上车了。 但是楼市的量价齐跌似乎总是来得不那么痛快。不少人在去年的时候，预测今年“量价齐跌”；但今年楼市维持超稳定的增长，超出（打）了许多人的预期（脸）。于是只好改口，说明年会量价齐跌^^ 相信周期的人会认为，任何高价格都会自我毁灭。这个逻辑对于商品和股票成立，但是对于房价，抱歉，并不成立。同样，说房价和股票一样也是追涨杀跌；但真相是，中国的房价，追涨的倾向永远大于杀跌。 在我看来，对房价的探讨一定要聚焦在交易层面。有人卖，谁在卖；有人买，谁在买。除此之外，谈论周期然后做无根据的推测，毫无意义。 价格下降的**原因就是很多人在卖。 对于个人而言，只有两种情况会卖房子，**是陷入财务危机要变卖家产还钱，**是现金流出现问题贷款断供被银行收楼。 除此之外，正常的买了房子的人，是不会轻易就卖的。北上广深的房子谁会卖呢？哪怕是举家移民，但只要你还想在中国保留一个可以落脚的地方，仍然不会卖。 但是，为什么现在还有那么多人卖房子呢？因为这些人而言，房子承载了一部分（甚至是大部分）投资和抗通胀的功能。这个时候，只要持有房产的收益低于其它金融资产，那么就会卖房子。 相反，如果对于持有者而言，房产不承担投资乃至抗通胀的职能，那么他对于价格的涨跌就不敏感。对于价格不敏感，就不会大规模抛售，这反而造成了价格无法下跌。 于是，问题来了，哪些人买房子是用来投资或抗通胀的呢？哪些人又对房价的变化不敏感呢？ 答案：前者是中产，后者是富人。 富者田连阡陌，然而使得富人财富激增的却是股权，而非房产。投资于初创公司，原始股权在上市之后翻几十倍甚至上百倍，这是富人越来越富的秘密之所在。房子十年涨10倍，这仍然是中产的财富增值速度。对于富人而言，房子的价值更多的是住，而不是用来资产增值。 这一点非常讽刺，能够做到“房住不炒”反而是富人。 对于中产而言，参与股权投资，抢到好项目的概率几乎为零。也许过去又，但现在越来越少。因此，中产**能够让自己的财富扩大或者不被缩水，也只有买房子这一条途径了。股票？别扯了。中国过去二十年做到了一直上涨的资产只有房子。 但这又面临着一个尴尬的境地，在这里价格的自反性便出现了。 当房价无法继续上涨的时候，中产**需要“换挡”到能够继续增长的金融资产里面，这时便会出现大量的卖盘。许多城市的二手房价格开始松动，就是这个逻辑。 而富人，由于对房价变化不敏感，因而房价无法上涨也不在乎，会继续持有。而富人买得起的房子往往还是要比中产贵一些的，姑且称之为豪宅把。因此豪宅的价格不会真正下得。 结论也许令人窒息：不论是单价还是总价，价格越高的房子，下跌的可能性就越小。 3 刚需在哪里？ 当下分析家们通过看房地产投资、开工、竣工、销售等数据来分析楼市走势，就如同看成交量和技术指标去判断股票价格一样荒唐。事实上，楼市的基本面在于城市中每个居民的经济实力，心理因素，甚至代际之间世界观的错动都有关系。 谈论楼市的购买力，绕不开的一个词是：刚需。 您可能会注意到，前面我没有讨论学区。真正的豪宅是不用考虑学区概念的，富人的孩子有的是方法接受教育。谈得到学区概念的房子一定在市中心区，“学区”是老破小的救命稻草。随着教育资源的丰富以及新增人口的放缓，学区的矛盾迟早是会被稀释的。 此前不少人认为学区代表着一套房子的刚需属性，其实学区只是刚需的一种弱延伸。刨除学区的幻觉，真正的刚需在哪里？ 每个人都想有一个属于自己的家，这是人类较可怜的美好的愿望。这大概就是对房子的刚需吧。 较近鹤岗的楼市又火了一把，有不少全国各地的流浪者看到白菜价的房子，决定去那里安家。房价普遍在个位数字，他们基本上是全款付款。他们也想贷款，但这些人除了身份证之外啥都没有，信用额度几乎是零。 鹤岗在黑龙江，高寒地带，一年中有半年需要供暖。而去那里买房的人，户籍大多在浙江福建，东南沿海地区，文化习俗生活方式，都面临巨大的改变。 然而寄蜉蝣于天地，终归是不如有个小窝要好。 这是刚需吗？如果这就是刚需，那显然这“刚需”也“刚”不到哪去。与其说这是刚需，还不如说这是为了生存而无奈地妥协。 刚需到底在哪里？ 记得有一个段子，从前有个妈妈，两个女儿，大女儿卖伞，小女儿卖遮阳镜。晴天的时候，妈妈担心大女儿，她的伞卖不出去；雨天的时候，妈妈又担心二女儿，她的遮阳镜卖不出去。 后来有人劝这个妈妈，说你担心个啥。不论晴天和雨天，你的两个女儿总有一个有生意好做啦！ 这个比喻像极了中国的银行业。银行贷款业务的大头只有两块，一边是开发商，一边是居民住房按揭。因此形成了跷跷板的效应，不是贷给开发商就是贷给购房者。 当房子存量多的时候，稍微压抑一下开发商那边的贷款，多给居民提供信贷让他们买房；当库存低的时候，多给开发商房贷让他们去盖房子，同时居民这边缩减额度提高利率。当然银行自身并没有多大的决定权，国家的监管会实时监控，做出调整。 因此，不论是房地产开发还是居民按揭贷款购房，广义上都是金融的延伸。如果说楼市有真正的刚需，那应该是在银行每年的放贷额度里面。 房住不炒的主旋律已经唱了两年多了。但是我们看到，房价没有降，房企没有大规模清盘，同时楼市的交投依然维持火热。这像极了国家处理P2P的方式，雷声大雨点小，态度坚定，手法佛性。 事实上，中国楼市不能硬着陆，只能慢慢磨，动摇预期，改变信仰。 4 结语：历史已过风陵渡 我们后人看1929，看2008，会觉得这些戏剧性暴力式的市场出清，仿佛是一瞬间完成，毕其功于一役。但事实上，拐点的出现，往往不是惊心动魄的戏剧性转折。身处其中的人，甚至无法察觉其变化。 人们往往是带着过去的惯性，以及心中对未来的那个时刻的幻想，模模糊糊地错过了对身边细微之处的体察。 我想说的是，刚刚过去的这几年，已经是中国楼市的历史拐点了。就在这持续走高的销售量，时时蠢蠢欲动的价格，以及偶尔大火的某些爆款城市中，楼市已经悄然走向了它的下半场，仿佛猫爪踏雪，寂然无痕。 就个人而言，前些年那种被浩浩洪流裹挟着的感觉正在消退。以前是，你不买，过几天就买不到了；而现在，更多的人有了观望、等待、乃至择时的权利。同时，分化的房价格局中，不同消费实力的人也具备了选择的空间，这并不是通过价格下跌来实现的，而是通过市场格局、心理预期等因素的变迁实现的。 毕竟房子是为了住的，如何能让需要房子住的人买到房子，才是较重要的。这个过程一定是结构性的变迁，而不是单纯的简餐粗暴的直男癌式的把房价砸下来。 房价扑街，金融危机来袭，购买力衰退，信贷滑坡。到那时，只会有比现在更多的人买不起房。